广发房地产研究小组指出，从历史经验上看，降息将对房地产是重大利好，无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响，而且，地产板块也将受到显著拉动。

以下为华尔街见闻摘录的要点：

以史为鉴：2008年和2012年降息的影响

1998年住房商品化之后，降息周期主要有两轮，第一轮是在2008年，第二轮是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日，6次降息，伴随4次降准；2012年降息周期始于2011年12月5日，2次降息，伴随3次降准。

通过回顾2008年和2012年两轮降息周期的历史，我们主要回答以下问题：

1、降息之后，地产行业基本面（包括新建住宅成交面积和价格）如何变化？基本结论是：降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著；对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长，通常在降息3~6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

2、降息之后，地产板块收益率如何？背后的逻辑是什么？基本结论是：在前两轮降息周期中，地产板块超额收益（相对沪深300）都十分显著，绝对收益在2008 年降息周期中超过+200%，在2012年降息周期中超过+40%（考察时间段：2008年9月1日-2009年7月31日、2011年12月1日 -2012年7月31日）。逻辑上看，我们认为，降息从三个方面提升了地产企业的RNAV估值：一是成交提振带动周转速度加快，二是房价上升提高利润水 平，三是贴现率WACC下降。

3、降息之后，哪些地产企业的股价弹性最大？从历史经验看，有两条逻辑，一是销售弹性最大的地产股，这是最直接的逻辑，多次得到验证，二是有息负债的压力因降息边际改善最大的地产股，通常是锦上添花。最明显的例子是阳光城，在两轮降息周期中，它的销售弹性和负债改善都极为显著，因而在两轮周期中的股价涨幅都排名前十。

成交面积：立竿见影、效果显著

我们选用24个重点城市日度成交数据，来反映降息前后住房成交绝对量变化，数据来源是各个城市的房管局，保证有效性和及时性，同时，这24个城市都有覆盖两轮降息周期的完整日度成交数据。

在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平米，即使是在行业传统淡季的6~9月份，日均也有50~70万平米。

在2012年周期中，尽管降息是从2012年6月开始的，但从2011年12月开始，连续3次降准（2011年12月、2012年2月、2012年5月）， 因此，该轮周期的起点应该是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年 12月，日均成交量约为80万平米。

以上是成交绝对量的情况，从相对量来看，降息对成交的影响效果更为显著，统计局的月度数据显示，降息降准后，商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正，并且转正后增幅扩大至很高的水平。

具体来看，在2008年周期中，月度累计同比增速从-20%（2008年12月）持续改善，升至+54%（2009年11月）。

在2012年周期中，月度累计同比增速从-16%（2012年2月）升至+2%（2012年12月），并且信贷放松的效果持续到整个2013年全年，累计同比增速至+17.5%（2013年12月）。

成交价格：反应有滞后（3~6个月），上涨有惯性

利率下降对于房价的影响略为复杂，我们主要从中期和短期的角度进行讨论。从中期来看，房价与货币政策相关度较高，从短期来看，房价与库存水平或者去化周期相 关，而库存水平又与成交相关。因此，利率下降对于房价的直接影响，是从货币的逻辑出发，对于房价的间接影响，则是从成交和库存的逻辑出发。

房价指标我们选取统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数。

具体来看，在2008年周期中，中期因素即货币政策主导了利率对房价的影响，遵循的逻辑是货币政策放松→M2增速上升→房价增速上升，M2同比增速在 2008年9~11月维持低点+15%左右，此后伴随降息周期，M2增速开始逐步回升，最高到2009年11月的+30%。与此相对应，房价单月同比增速 从2009年3月的-2%开始，逐步转正并且增速扩大，最高到2010年5月的+15%。房价对于M2的反应时滞大约3~6个月，但房价同比高速上涨 （+9%以上）持续时间达到12个月，环比增速为正的持续时间则达到29个月。

与2008年周期不同，在2012年周期中，M2月度同比增速不再大幅波动，基本一直稳定在+13%~+16%。我们认为，在2012年周期中，主要观察的是短期因素，即库存情况。利率下降促进成交，楼市库存去化周期也在降息开始后就逐步下降，也就是去化速度加快、库存水平下降。房价对此的反应也约滞后 3~6个月：2012年1月，重点城市的楼市库存去化周期达到顶峰的23个月，到2012年12月，已经降至9.5个月，而房价单月同比增速则是从 2012年6月的-1.3%见底，此后开始回升，直至2013年12月的+9.3%。

地产板块超额收益十分显著

从历史经验看，在利率下降的环境中，地产板块都 获得较大的超额收益。我们以2007年1月1日作为基准日，选取万科A、保利地产、华侨城A、金地集团和招商地产、按照基准日市值计算等权重构建地产板块 组合。上述5家地产公司，是市值和规模靠前的、以住宅开发为主的地产公司，更具备研究的代表性。

我们定义：超额总回报 = 地产板块组合总回报 – 沪深300总回报（总回报计算基准日为2007年1月1日）

根据定义，当超额总回报在某段时间内为正并且持续上升时，表明我们构建的地产板块组合相对于沪深300，在这个时间段内的超额收益为正，反之，超额收益为 负。从两轮降息周期来看，在2008年周期中，获得持续超额收益的时间段约在2008年9月至2009年7月，在2012年周期中，2011年12月到 2012年7月，地产板块组合都有较好的超额收益。