美股投资网获悉，全球最大的云和运营商中立数据中心平台Digital Realty Trust Inc.(DLR)周一(6月29日)宣布，已同意以35亿美元的总对价收购黑石集团(BX)旗下基金持有的三个北弗吉尼亚超大规模数据中心的多数股权。该笔交易以12亿美元现金和23亿美元Digital Realty股票支付，资产总价值达78亿美元。

Digital Realty将收购黑石在马纳萨斯(Manassas)两座96兆瓦数据中心80%的权益，以及斯特灵(Sterling)Digital Dulles园区一座96兆瓦数据中心50%的权益。三座数据中心合计提供288兆瓦IT容量，已100%出租给三家投资级超大规模客户，综合信用评级为AA-。

交易细节35亿美元对价，78亿美元资产估值

根据协议，Digital Realty此次收购的是黑石在上述三处资产中混合持有的64%股权。交易对价结构为12亿美元现金加23亿美元Digital Realty普通股，以6月29日收盘价计算。值得注意的是，黑石关联公司同步启动了价值23.5亿美元的Digital Realty股票二次发行，预计将于周二(6月30日)交易完成后进行。知情人士透露，这批股票的发行价较Digital Realty周一190.58美元的收盘价最高折让2.9%。

交易完成后，这三座数据中心将成为Digital Realty的全资资产。其中两座设施预计在2027年上半年达到稳定运营状态，第三座预计在2028年上半年达成。这些15年期租约包含每年3.6%的租金递增条款。

Digital Realty首席投资官Greg Wright表示“我们与黑石通过这些资产的持续成功开发建立了牢固的合作伙伴关系。这笔交易反映了双方合作关系的下一阶段，使我们能够增加在一个已全部出租的高质量超大规模资产组合中的持股比例。”

黑石房地产数字基础设施全球主管Mike Forman与黑石基础设施数字基础设施全球主管Greg Blank在联合声明中表示“数字基础设施的需求比我们在2023年建立这一合资企业时更加强劲，我们对未来的机遇充满信心。”

战略意义巩固北弗吉尼亚霸主地位

此次收购进一步巩固了Digital Realty在全球最大数据中心市场——北弗吉尼亚的领先地位。全球超过三分之一的互联网流量经由该地区传输，人工智能和云需求的爆发正推动当地掀起前所未有的建设热潮。

Digital Realty目前在30个国家55个城市运营着超过300座设施。公司2026年第一季度实现营收16亿美元，同比增长16%。管理层在4月公布一季度业绩时上调了全年核心营运资金(Core FFO)指引至每股8.00-8.10美元，公司在建开发管道超过100亿美元。

首席财务官Matt Mercier表示，随着项目开发完成并开始产生租金收入，该交易预计将在2027年和2028年对核心FFO每股收益形成增厚。预期稳定资本化率超过6.5%，在当前利率环境下具有较强竞争力。

黑石的算盘资本轮换而非退出

对黑石而言，此次出售是其数据中心投资组合的战术性调整，而非战略性撤退。

黑石管理着超过1.3万亿美元资产，自诩为全球最大的数据中心提供商。该公司于2021年收购了数据中心运营商QTS，2024年收购了澳大利亚AirTrunk。今年5月，黑石数字基础设施信托公司(Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc.)完成了IPO。黑石的数据中心组合目前已超过550亿美元。

黑石仍在积极扩张。QTS的一家关联公司刚刚完成在阿拉巴马州贝瑟默市近5亿美元的土地收购。QTS今年需要通过公司债、资产证券化等市场筹集约400亿美元资金。黑石在巴黎和法兰克福与Digital Realty的合资企业权益得以保留，表明双方合作关系将继续深化。

行业暗流北弗吉尼亚扩张阻力渐增

尽管北弗吉尼亚作为全球数据中心之都的地位无可撼动，但该地区的扩张正面临日益严峻的社区和政治阻力。

今年4月，由布鲁克菲尔德资产管理公司支持的Compass Datacenters在投入4000万美元后，放弃了在威廉王子县建设2100英亩数据中心走廊的计划。该公司CEO Chris Crosby直言“不再与不欢迎数据中心的社区打交道”。监管障碍和诉讼使该项目不再具有可行性。

与此同时，黑石旗下的QTS仍在法庭上为挽救相邻地块上规模类似的开发项目而战。弗吉尼亚州上诉法院3月31日裁定反对该项目的重新 zoning 申请。5月，QTS提起上诉，试图挽救这一计划。6月16日，北弗吉尼亚居民和立法者在市政厅会议上就数据中心扩张问题展开激烈辩论，州议员在是否继续为数据中心公司提供税收减免的问题上存在分歧。

社区反对的焦点集中在电力需求、水资源消耗、噪音、排放以及对房地产价值的影响等方面。随着基层反数据中心活动人士的影响力在全国范围内增长，这一趋势可能对未来数据中心开发构成长期制约。

前景展望

Digital Realty此次收购黑石北弗吉尼亚数据中心股权的交易，是AI算力基础设施建设浪潮中一笔具有标志性意义的资产重组。对Digital Realty而言，这是在其最核心市场以合理估值锁定优质全租资产的战略举措;对黑石而言，这是在AI数据中心投资热潮中实现阶段性退出的资本运作。

然而，这笔交易也折射出行业的深层张力一边是AI和云需求推动的超大规模数据中心供不应求、空置率接近为零;另一边是社区阻力、电力瓶颈和监管不确定性正在抬高新增供给的门槛。那些已经建成、完全出租并锁定长期租约的资产，正变得愈发珍贵。

稀释效应引关注

尽管交易基本面扎实，市场对短期稀释效应仍存担忧。Digital Realty股价周一盘后交易中下跌约1.9%至187美元。投资者主要关注两方面

其一，股票稀释。 黑石通过摩根士丹利承销的公开配售出售23.5亿美元持股，Digital Realty自身并未从此次发行中获得任何收益。新增的股票供给将在短期内摊薄每股收益。

其二，回报时点。 由于两座设施2027年上半年才能稳定运营，第三座更要等到2028年上半年，交易对FFO的增厚效应存在时滞。正如Finimize分析所指出的，投资者关注的不仅是北弗吉尼亚是否保持顶级市场地位，更在于建设和租赁进程能否按计划推进。

不过，TipRanks数据显示，分析师对Digital Realty的最新评级为“买入”，目标价232美元。

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